Mật độ xây dựng theo quy chuẩn nhà dân cư là khái niệm mà bất kỳ ai đang tiến hành xây dựng công trình kiến trúc đều phải nắm bắt. Từ việc hiểu rõ quy định, việc thi công sẽ đảm bảo mọi yếu tố mà quy chuẩn quốc gia ban hành. Vậy mật độ xây dựng có những loại nào? Quy định ra sao? Tổng hợp nội dung bài viết của Lucidplot sẽ giúp bạn giải đáp.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng hay có tên tiếng Anh Building density là khái niệm được ban hành từ Quy chuẩn xây dựng của Bộ xây dựng. Theo đó, chúng ta có thể hiểu rằng đây là tỷ lệ tính theo diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc mà không bao gồm khu vực ngoài trời như sân thể thao, nhà bảo vệ, khu vực sân vườn, bộ phận thông gió,…
Phân tích một cách đơn giản thì mật độ xây dựng chính là chỉ số liên quan đến đất đai để xây dựng các công trình kiến trúc. Chúng quan trọng đối với kiến trúc sư, người làm việc trong chuyên ngành liên quan. Từ đó, mật độ trong xây dựng có ý nghĩa để biểu thị lượng đất sử dụng cho nhà ở, tiện ích, khu đô thị, khu dân cư, khi thi công nhà thép tiền chế dân dụng,…và đo lường mật độ dân cư để xây dựng các công trình kinh doanh phù hợp.
Phân loại mật độ xây dựng
Theo quy định, mật độ xây dựng được áp dụng với 2 loại chính là mật độ thuần và mật độ gộp. Việc tìm hiểu một cách đầy đủ và toàn diện là yêu cầu bắt buộc. Qua đó, quá trình triển khai xây dựng các công trình mới có thể diễn ra suôn sẻ và thành công như ý muốn.
- Mật độ xây dựng thuần: Mật độ thuần- net-tô là tỷ lệ đất được tính trên diện tích chiếm đất của công trình như nhà dân cư, nhà mặt phố, nhà riêng lẻ,…Tỷ lệ này chỉ tính trên các kiến trúc chính mà không bao gồm công trình ngoài trời như sân vườn, hồ bơi, nhà bảo vệ, sân thể thao không xây cố định,…
- Mật độ xây dựng gộp: Mật độ gộp – brut-tô là tổng tỷ lệ được tính dựa trên các diện tích chiếm đất của toàn bộ công trình trên toàn khu đất đó. Bao gồm cả các khu kiến trúc ngoài trời.
Các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho nhà dân cư
Tại Bộ xây dựng, mật độ xây dựng theo quy chuẩn nhà dân cư được phổ biến với các quy chuẩn riêng biệt giữa 2 phân loại của mật độ. Cụ thể ở mục 2.8.6 và 2.8.7 có quy định cụ thể nhất định cần được tìm hiểu và cập nhật chi tiết. Nhờ đó, việc thi công công trình nhà dân cư sẽ tuân thủ theo đúng những yêu cầu cơ bản cần thiết. Cụ thể là:
Quy định thuần tối đa tại mục 2.8.6 Quy chuẩn xây dựng
Công trình nhà dân cư được chia thành 3 nhóm là nhóm nhà liền kề, riêng lẻ, nhòm chung cư và nhóm nhà sử dụng hỗn hợp. Dựa vào đó quy định thuần tối đa tại mục 2.8.6 cụ thể:
Đối với nhóm nhà liền kề, riêng lẻ
Nhóm nhà dân như liền kề, riêng lẻ có quy định mật độ xây dựng dựa vào diện tích đất. Bao gồm như bảng sau:
| Diện tích lô đất | ≤ 50m2 | 75m2 | 100m2 | 200m2 | 300m2 | 500m2 | ≥ 1000m2 |
| Mật độ xây dựng | 100% | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% |
Theo bảng trên, mật độ xây dựng được tính với đơn vị phần trăm tương ứng mét vuông lô đất. Việc tìm hiểu và lý giải một cách chi tiết lúc này vô cùng quan trọng. Qua đó, hiểu tường tận giúp quá trình ứng dụng có được hiệu quả cao nhất. Theo đó chúng ta có thể diễn giải một cách dễ hiểu như sau:
- Lô đất được sử dụng cho việc xây dựng có diện tích nhỏ hơn 50 mét vuông thì được phép xây dựng công trình trên toàn bộ đất đó.
- Lô đất được sử dụng có diện tích 76 mét vuông, người dân xây dựng trên tỷ lệ đất 90 phần trăm.
- Lô đất sở hữu diện tích 100 mét vuông, người dân thực hiện xây dựng nhà dân cư nhóm liền kề trên 80 phần trăm.
- Diện tích đất có cho việc sử dụng là 200 mét vuông thì được xây dựng công trình kiến trúc chiếm 70 phần trăm.
- Lô đất cho việc sử dụng có diện tích 300 mét vuông thì công trình xây dựng chiếm 60 phần trăm.
- Diện tích đất cho việc sử dụng là 500 mét vuông, công trình xây dựng được chiếm 50 phần trăm diện tích đất.
- Lô đất diện tích lớn hơn 1000 mét vuông thì người dân xây dựng mật độ 40 phần trăm.
Đối với nhóm nhà chung cư, nhà sử dụng hỗn hợp
Đối với nhóm nhà chung cư, quy chuẩn đặt ra dựa trên diện tích lô đất và chiều cao của kiến trúc đó. Như vậy, bạn đọc có thể tham khảo ở bảng quy định sau:
| Chiều cao của công trình (tính từ mặt đất) | Mật độ xây dựng dựa theo diện tích của lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤ 16 m | 75% | 65% | 63% | 60% |
| 19 m | 75% | 60% | 58% | 55% |
| 22 m | 75% | 57% | 55% | 52% |
| 25 m | 75% | 53% | 51% | 48% |
| 28 m | 75% | 50% | 48% | 45% |
| 31 m | 75% | 48% | 46% | 43% |
| 34 m | 75% | 46% | 44% | 41% |
| 37 m | 75% | 44% | 42% | 39% |
| 40 m | 75% | 43% | 41% | 38% |
| 43 m | 75% | 42% | 40% | 37% |
| 46 m | 75% | 41% | 39% | 36% |
| > 46m | 75% | 40% | 38% | 35% |
Đối với nhóm nhà sử dụng hỗn hợp hay đô thị được áp dụng quy chuẩn mật độ riêng biệt. Trong đó, mật độ tính theo phần trăm dựa vào diện tích đất như sau:
| Chiều cao của công trình (tính từ mặt đất) | Mật độ xây dựng dựa theo diện tích của lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤ 16 m | 80% | 70% | 68% | 65% |
| 19 m | 80% | 65% | 63% | 60% |
| 22 m | 80% | 62% | 60% | 57% |
| 25 m | 80% | 58% | 56% | 53% |
| 28 m | 80% | 55% | 53% | 50% |
| 31 m | 80% | 53% | 51% | 48% |
| 34 m | 80% | 51% | 49% | 46% |
| 37 m | 80% | 49% | 47% | 44% |
| 40 m | 80% | 48% | 46% | 43% |
| 43 m | 80% | 47% | 45% | 42% |
| 46 m | 80% | 46% | 44% | 41% |
| > 46m | 80% | 45% | 43% | 40% |
Quy định xây dựng gộp tối đa theo mục 2.8.7 Quy chuẩn xây dựng
Theo quy định Mục 2.8.7 của Quy chuẩn xây dựng, mật độ xây dựng gộp tối đa của các công trình đơn vị là 60%. Bên cạnh đó còn có thông số khác liên quan đến nhóm công trình xây dựng khác như sau:
- Khu du lịch, nghỉ dưỡng như khách sạn tổng hợp, resort: 25%
- Khu công trình công cộng như công viên: 5%
- Khu công trình công viên chuyên đề (giải trí, hội họa, khoa học, triển lãm,…): 25%
- Khu công trình cây xanh chuyên dụng (sân tennis, golf,…): 5% (đảm bảo vấn đề môi trường theo quy định)
Mức phạt khi xây dựng không đúng mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là yếu tố quan trọng, cần thiết trong quá trình xây dựng nhà xưởng sản xuất và bắt buộc tại Giấy phép xây dựng. Căn cứ tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP áp dụng từ năm 2017 thì việc xây dựng không đúng mật độ xây dựng (vượt quá quy định) sẽ bị xử phạt như sau:
- Nhà ở riêng lẻ phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng đối với việc sửa chữa, cải tạo và 10 triệu đến 20 triệu đồng đối với xây dựng mới.
- Công trình xây dựng theo kinh tế – kỹ thuật, báo cáo đầu tư áp dụng xử phạt 5 triệu đến 10 triệu khi thực hiện sửa chữa, cải tạo và 20 triệu đến 30 triệu đối với xây dựng mới.
- Xây dựng khu bảo tồn, công trình di tích văn học, lịch sử phạt 20 triệu đến 30 triệu khi sửa chữa, cải tạo và 30 triệu đến 50 triệu cho việc xây dựng mới.
Quy định trên áp dụng thực thi từ 27/11/2017 liên quan đến chế tài xử phạt hành chính đối với các hoạt động như kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở dân cư, thực hiện kinh doanh, khai thác, quản lý công trình,… Tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP có chính sách riêng đối với cá nhân và tổ chức. Trong đó hành vi vi phạm trên đối tượng cá nhân phạt một nửa so với tổ chức, doanh nghiệp.
Kết luận
Đối với kỹ sư xây dựng, kiến trúc sư hay những người làm việc trong ngành nghề đất đai xây dựng thì việc nắm bắt và thực thi mật độ xây dựng theo quy chuẩn nhà dân cư là điều vô cùng quan trọng, đặc biệt là trong xây dựng công trình nhà xưởng. Nam Trung là đơn vi thi công xây dựng công trình, các nội dung quy định được công ty thực hiện chính xác, làm cơ sở tiền đề cho mọi quyết định đúng đắn và hợp lý nhất. Hoàn thành công trình thuận lợi, giảm thiểu các vấn đề phát sinh sẽ được đảm bảo như ý muốn.
